美国财务会计准则委员会发布了2016-02年度租赁会计准则更新(“ASU 2016-02”)，要求公司将所有超过12个月的经营租赁义务资本化. Historically, 经营租赁义务已列于表外，仅在财务报表附注中说明, 对产生该项义务的合同和安排的描述和解释有限. In calculating the amounts to capitalize, the right-of-use asset and related lease liability, 公司将收取租金，并使用贴现率计算现值.

考虑一个10年的房地产租赁合同，每月支付1万美元. 下面是用Excel计算的这些现金流支付的现值 PV 函数(现值)以及一些利率示例:

The range of the resulting present values is significant, 因此，在应用贴现率时，审查是必要的.

该指导意见建议，贴现率应是租约中隐含的贴现率. 租赁协议中明确的费率很少是准确或有意义的. 租赁资产的公允市场价值容易确定的, you can back into the rate using some Excel wizardry. If you are leasing a piece of equipment, 问问出租人他们今天愿意卖多少钱，或者使用eBay搜索已完成的交易. 此外，考虑寻找其他售后设备经销商(包括制造商)。.

In Excel, use the IRR 函数(内部收益率):将付款列为正值，公允市场价值金额为该系列中的第一笔付款(该金额应作为负值输入). This effectively reflects the lessor’s transaction, 购买资产(流出)并将其租赁支付(流入). The result is the rate of return implicit in the lease.

该指导意见允许私营公司选择使用无风险利率的会计政策.e. Treasury Bill) of a similar term. This is good news, 但请记住，无风险利率通常低于公司的增量借款利率. Lower rates yield higher present value computations. 如果你的目标是将租赁责任降到最低，要注意计算. Additionally, 较高的现值可能使租赁进入融资类别(资本租赁)。.

如果你不能回到费率，你没有选择上述会计政策, your next option is to use the incremental borrowing rate. 该指导意见建议，这一利率应该是“承租人在类似期限内以抵押方式借款所需支付的利率，其金额等于类似经济环境下的租赁付款。.” Breaking this down, 如果你从银行借钱并抵押抵押品, what rate would they give you. 考虑到信用评级、收益率曲线、通货膨胀等因素，这可能会变得极其复杂.

评估IBR的一个选项是贵公司已经维持的循环信贷额度的利率. 如果你有信用额度，这就是利率. You could 从信贷额度中提取资金购买资产. 或者，您可以使用该信用额度来支付租赁费用. 在这条线上取款的成本，实际上就是这条线上的显性利率. What if you don’t have a line of credit? 让你的银行在考虑到租赁的事实和情况的情况下给你报价.

When transitioning at adoption date (January 1, 2022, for private companies), 公司将被要求在该日期适用有效贴现率. It is not the rate at the commencement date of the lease. So, get with your auditors and hash out a game plan. 在财政年度的第四季度确定你的费率，以帮助加快年底的数学计算.

After the transition date, 贴现率应在租赁开始之日确定. For larger companies with significant leasing portfolios, 考虑一个投资组合方法来帮助简化这个过程. Under this approach, 公司可以定期(每半年)确定不同期限的贴现率. 公司应该评估，也许使用敏感性分析，影响(如.e. materiality) of using the portfolio approach. 这将使审计人员在需要证据的时候保持警惕.